Accollo del mutuo: come funziona e quali sono i suoi vantaggi

Accollo del MutuoIn questo articolo capiremo che cos’è l’accollo del mutuo. Quando si decide di acquistare un immobile spesso non si ha a disposizione la liquidità necessaria per poter diventare immediatamente proprietari. Per questo esiste la possibilità di accendere un mutuo, ossia il principale contratto di finanziamento.

Il mutuo comporta il trasferimento di una somma di denaro dal soggetto mutuante al soggetto mutuatario, con conseguente assunzione da parte del mutuatario dell’obbligo di restituire al mutuante il denaro. Tuttavia il trasferimento della somma è a titolo oneroso, poiché chi ha ricevuto in prestito la somma di denaro deve corrispondere anche gli interessi. I mutui si differenziano per i diversi tassi di interesse applicati, che possono essere fisso oppure variabile, sebbene ne esistano anche di tipo misto.

Anche la modalità di rimborso permette di differenziare i diversi tipi di mutuo: la restituzione può essere a durata e rata costanti, a durata costante e rata variabile, a durata variabile e rata costante e infine a rimborso flessibile. Ovviamente per ottenere un mutuo è necessario dimostrare alla banca di poter restituire la somma ottenuta in prestito. I requisiti vengono valutati dalla banca stessa attraverso l’istruttoria: se si risulta idonei allora si può avere accesso all’erogazione del prestito, la cui durata può variare dai 5 anni fino a 30 anni.

Il rimborso della somma ricevuta avviene tramite il versamento di rate, le quali costituiscono le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta per l’estinzione graduale del debito. Le vanno versate come stabilito nel piano di ammortamento, ossia ad intervalli determinati e uguali nel tempo.  Chiaro è che, trattandosi di un rapporto molto lungo, è possibile che nel corso del tempo si ricorra alla surroga del mutuo.

Detto ciò si può affermare che la rata è composta dalla restituzione del capitale e dal pagamento degli interessi. Va sottolineato che questi due elementi rappresentativi della rata (restituzione e interessi) sono collegati e si versano in maniera differente: inizialmente si pagano soprattuttogli interessi, mentre quando il capitale viene restituito allora l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
Accollo del mutuo: come funziona e quali tipi ne esistono

Tra le varie opzioni a cui si può ricorrere quando si accende un mutuo vi è quella di acquistare un immobile su cui è stato già acceso un mutuo ipotecario da parte dell’attuale proprietario. Questo è possibile effettuando un accollo del mutuo preesistente, subentrando quindi nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento. Si tratta di un contratto stipulato tra il mutuatario originale delmutuo e la persona interessata ad acquistare l’immobile in vendita.

Questo tipo di passaggio di proprietà è disciplinato dall’ articolo 1273 C.C. e permette a chi ha originariamente sottoscritto il contratto, ossia l’accollato, di cedere il debito alla persona che desidera acquistare l’immobile, cioè l’accollante.L’accollo si distingue in due diverse tipologie, in quanto può essere liberatorio oppure cumulativo. Nel caso dell’accollo liberativo, l’accollato può sciogliere ogni vincolo legato al contratto del mutuo originariamente sottoscritto, il quale viene accollato esclusivamente a colui che subentra.

L’accollante diventa quindi l’unico titolare del debito.  Nel caso dell’accollo cumulativo, invece, sia l’accollato che l’accollante si costituiscono in solido e restano entrambi vincolati nei confronti della banca creditrice. In questo secondo caso il debitore originario del mutuo risponderà di fronte ad eventuali mancati pagamenti da parte del subentrante.Normalmente in Italia vengono eseguiti accolli di mutui di tipo cumulativo: in questo caso l’accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all’adesione delle banche creditrici che non liberano completamente il mutuatario originario.

Vantaggi e svantaggi dell’accollo del mutuo: quando conviene accollarselo

Quando si decide di usufruire dell’accollo del mutuo conviene adoperare la tipologia dell’accollo liberatorio, accompagnato da una liberatoria da parte della Banca che svincoli definitivamente l’accollato da qualsiasi obbligo verso il debito e la banca di riferimento.

L’accollo presenta dei vantaggi soprattutto per il nuovo acquirente, il quale non dovrà avere a che fare con le spese notarili, quali l’istruttoria, la perizia e l’imposta sostitutiva.L’effettiva convenienza di questa formula di prestito per il mutuo va però valutata attentamente verificando le condizioni del mutuo che ci si sta accollando, e quindi dopo aver esaminato l’importo della rata, la durata del prestito, il tasso di interesse a cui si è soggetti.Va però sottolineato che le banche possono anche non aderire all’accollo nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito.

Il vero vantaggio dell’accollo dipende piuttosto dal fatto che non vanno sostenute le spese di apertura del finanziamento. Il beneficio non è trascurabile poiché un mutuo da 100.000 € comporta costi che si aggirano intorno ai 3.000 €. Tuttavia c’è uno svantaggio, ossia che molte banche chiedono per questo passaggio una commissione di subentro. Tale spesa può consistere nell’1% del debito residuo (per un mutuo di 100.000 €, quindi, la cifra ammonterebbe a 1000€).

Per cui, valutare l’effettiva convenienza dell’accollo bisognerà considerare la differenza dei costi finali. L’accollo non può essere applicato per qualunque cifra. Vi sono infatti delle limitazioni insite nell’accollo di un debito preconfezionato: l’importo massimo utilizzabile è quello del capitale residuo, la durata non è modificabile e la tipologia di mutuo potrebbe non corrispondere a quella che si preferirebbe applicare.


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