Estinzione del Mutuo, Conviene parziale o totale?

Estinzione del Mutuo

 

L’estinzione del mutuo è uno strumento che consente al mutuatario di estinguere parzialmente o totalmente il debito contratto con il prestito prima del pagamento della naturale scadenza del contratto di mutuo.

Dopo aver acceso un finanziamento per la ristrutturazione o l’acquisto di una casa in molti vorrebbero bruciare le tappe e arrivare direttamente al pagamento dell’ultima rata per togliersi il pesante debito dalle spalle. Non si tratta soltanto di un desiderio: è infatti possibile l’estinzione totale o parziale del mutuo, e non solo: può diventare una soluzione sicura per sgravare il proprio stipendio dal peso delle rate.

Se si hanno a disposizione somme da depositare nel mutuo, anche se non sono tali da coprire l’intero ammontare del rimborso, è possibile ridurre il valore della rata mensile oppure accorciare i tempi  di pagamento stesso delle rate, a seconda degli accordi intercorsi in fase precontrattuale con la banca.

Qual è dunque l’iter da percorrere se si intende effettivamente estinguere un mutuo, ma soprattutto quand’è che conviene farlo?
Si chiama procedura di estinzione anticipata e non è molto difficile da attuare: basta infatti compilare e depositare presso la propria banca di appartenenza un atto notorio, o, alternativamente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Tuttavia bisogna prima chiedere l’iter per procedere con l’estinzione anticipata, informandosi precisamente sulle caratteristiche del proprio contratto di mutuo, in quanto ogni banca ha le sue regole ed i suoi iter da seguire.

Per chi è intenzionato all’estinzione parziale una delle cose più importanti da considerare è: come andrà la banca a distribuire sul mutuo la somma addizionale che è stata depositata? Ovvero,la riduzione sarà applicata direttamente sull’importo della rata, mantenendo quindi invariata la durata del mutuo, oppure andrà a ridurne l’importo stesso, senza modificare il numero di rate? Questo aspetto è veramente fondamentale se il mutuatario si prefigge di avere una rata più bassa o richiede l’estinzione per non doverla più pagare.

Poi non bisogna sottovalutare nemmeno il ricalcolo del piano di ammortamento effettuato dalla banca, in quanto alcuni contratti di mutui possono prevedere, nel caso in cui si vada a toccare il mutuo con un versamento anticipato, un ricalcolo del piano di ammortamento stesso, che potrebbe quindi  ridurre parzialmente o totalmente il risparmio ottenibile mediante questa operazione. Quindi attenzione  al piano di ammortamento, se è libero, alla francese, a rata fissa e durata variabile: potrebbe influenzare le modalità di estinzione anticipata del mutuo.

C’è da considerare inoltre che anche in presenza di un piano di ammortamento alla francese, dall’estinzione anticipata del mutuo, sia parziale che totale, deriva un reale guadagno soltanto se viene  effettuato nella prima parte del piano di ammortamento, ovvero nel periodo in cui le rate sono composte principalmente da quota interessi e non da quota capitale. All’inverso, quando ci si avvicina  alla seconda metà del piano di ammortamento le rate iniziano a diventare sostanzialmente composte da quota capitale, pertanto non vi è più convenienza nell’estinzione anticipata, dal momento che gli interessi sono stati pagati quasi totalmente.

Dopo aver visto le caratteristiche fondamentali di questo importante strumento vi riporto di seguito elencate altre importanti peculiarità dell’estinzione anticipata:

  •  Grazie alla Legge Bersani, per tutti i contratti di mutuo che sono stati stipulati successivamente al 2 febbraio 2007, l’estinzione anticipata è esentata da penali (per approfondimenti articolo 7 della legge 40/2007), invece per i mutui contratti prima di tale data sono stati concordati dall’ABI e le varie associazioni dei consumatori delle penali ridotte a seconda del piano di ammortamento previsto.
  •  L’estinzione anticipata di un mutuo non fa’ perdere le agevolazioni fiscali che si sono ottenute mediante l’accensione del finanziamento. Neppure se questo avviene prima che siano trascorsi diciotto mesi dalla sua stipula. Infatti una circolare datata 2007 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito definitivamente questo punto: non si deve pagare alcuna imposta aggiuntiva. L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo del mutuo, con sola eccezione di mutui destinati a sovvenzionare l’acquisto di una nuova casa oppure la ristrutturazione di una seconda casa, che non godendo delle agevolazioni fiscali sulle imposte di registro e di IVA arriva a  toccare il 2% dell’importo totale del mutuo. In caso di perdita di diritto come prima casa, viene applicata immediatamente l’imposta del 2%.
  •  I tempi dell’iter di estinzione anticipata di un mutuo variano a seconda dell’istituto bancario che si prende in esame, possono variare da alcune settimane dalla data di richiesta del conteggio residuo ad alcun mesi in certi casi.
  •  Nei casi di mutui ipotecari, nel momento in cui si restituisce alla banca l’intera somma dovuta si può procedere anche con l’estinzione dell’ipoteca, che ne comporta il suo annullamento. Ciò significa che una volta estinta, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta. Pertanto, una volta estinta l’ipoteca in seguito al pagamento del residuo delle rate del mutuo, l’interessato può far richiesta per la cancellazione, in modo che l’immobile risulti  nuovamente pubblicamente libero da qualsiasi tipo di vincolo. La cancellazione può avvenire  con modalità differenti, nello specifico a seconda del tipo di ipoteca. Se si tratta di un’ipoteca volontaria è una modalità totalmente automatica e gratuita, a condizione, chiaramente, che  l’ipoteca sia posta a garanzia di un contratto di mutuo o finanziamento. Una volta esaminate le carte, l’Agenzia del Territorio provvede alla cancellazione. L’altra strada percorribile è quella  dell’atto notarile. Nel caso in cui invece l’ipoteca sia stata apposta in modo giudiziale è soltanto un ordine del giudice che può cancellarla.
  •  Il soggetto che non ha più pagato le rate di rimborso di un determinato mutuo, accumulando pertanto un certo debito, ha la possibilità di estinguere il finanziamento tramite il sistema del saldo e stralcio. Si tratta di un sistema valido anche per i mutui ipotecari, che consente di accordarsi con la società creditrice pagando una cifra inferiore all’importo effettivamente dovuto. Il saldo sarebbe la somma di denaro pagata dal debitore in un’unica soluzione, mentre lo stralcio è l’estinzione del debito pregresso col pagamento di tale somma.
  • E’ possibile, quando si acquista una casa, estinguere il mutuo per conto del venditore. Anche prima del rogito (ovvero dell’atto di compravendita); ci si rivolge ad uno studio notarile per conoscere in modo dettagliato con quali tempistiche e quali modalità questo tipo particolare di estinzione deve avvenire.
  • Se insieme al mutuo è stata stipulata anche una polizza è possibile chiedere il rimborso dell’assicurazione, in quanto è stata dichiarata nulla la clausola che prevedeva che la polizza restasse in vigore anche in caso di estinzione anticipata del finanziamento. E le somme già versate dovranno essere rimborsate dall’istituto di credito al cliente in misura proporzionale alle quote di mutuo riferite al periodo non goduto.
  • Anche i dipendenti pubblici che hanno usufruito di un prestito Inps (Ex Inpdap) possono richiedere un’estinzione anticipata del proprio finanziamento. Il conteggio estintivo si può richiedere attraverso il portale dell’Inps, richiedendo il PIN per le funzionalità del portale online e completando l’iter procedurale direttamente online. Per ulteriori informazioni www.inps.it .


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