Cos’è lo Spread dei Mutui e come si calcola

Spread dei Mutui

Il termine inglese Spread, in ambito finanziario, si può tradurre come margine di interesse bancario, ovvero la percentuale di guadagno che le banche hanno sul costo del denaro.

Facendo un esempio, se il tasso Euribor, ovvero il tasso di scambio ufficiale tra le banche del denaro, rappresenta il costo del denaro, lo Spread è il guadagno vero e proprio della banca che viene aggiunto a tale tasso. La somma tra questi due indici da’ il tasso nominale applicato al mutuo.

In sostanza se ottenessimo un mutuo a tasso variabile con uno spread di 1.50 punti percentuali, indicizzato con Euribor a 3 mesi, e facendo l’ipotesi che l’Euribor sia all’1%, il tasso nominale sarà dato dalla somma di questi due valori, ovvero tasso + spread= 1% + 1,50% = 2,50%. Se invece parliamo di un mutuo a tasso variabile con uno spread di 1,70% e un tasso Eurirs a 20 anni del 3,5%, allora avremo un tasso annuo applicato pari a 1,70% + 3,50% = 5,20%.

E’ facile comprendere che, nel primo caso, con un mutuo a tasso variabile, lo spread avrà un ruolo importante nel formare il tasso del mutuo per tutta la durata del rimborso, mentre nel secondo casoesaurirà la sua funzione al momento della firma del contratto di mutuo.

Pertanto nel mutuo a tasso variabile lo spread andrà tenuto d’occhio per tutta la durata del mutuo,in quanto giocherà un ruolo fondamentale per il tasso da applicare ad ogni rata che ne determinerà l’importo da pagare.

E’ molto utile valutare, pertanto, prima dell’accensione di un nuovo mutuo con tasso variabile l’opportunità di volersi salvaguardare da improvvisi aumenti della rata, optando magari per mutui a rata costante o con CAP.

Un dato risalente allo scorso aprile da’ lo spread in discesa, per tutto il 2015. Un anno caratterizzato da  un’esplosione vera e propria di richieste di surroghe, ma anche da altri fattori importanti quali l’inserimento di nuova liquidità nell’intero sistema bancario europeo. Fattore che incide positivamente  sull’andamento generale del mercato e che comporta, pertanto, una generale  diminuzione dello spread.

I primi effetti non hanno tardato a farsi notare. Infatti a partire dalla fine del 2014 si sono evidenziati tagli netti nello spread applicati dagli istituti di credito. Una tendenza che sta’ proseguendo per i correnti mesi del 2015, affermando la cosiddetta politica del pricing differenziato. In casi come questo il loan to value diventa la principale leva per poter vagliare le varie offerte e per decidere il piano finanziario che meglio si adatta alle proprie necessità.

Le banche, infatti, stanno utilizzando un criterio per differenziare lo spread sulla base della liquidità effettivamente a disposizione da parte del cliente.  Ad esempio per richieste di mutuo a tasso variabile al 50% del valore di un immobile lo spread si attesta attorno ai 2 punti percentuali, mentre può arrivare a superare questo valore per mutui che superano l’80%. Gli analisti sono concordi nel dire che anche per la fine del 2015 i valori si attesteranno sempre a questo due percento, con scarti di 0,1 punti percentuale.

Quindi lo spread, oltre ad essere in discesa netta dalla fine del 2014, forse continuerà a scendere. Stanno cambiando le regole del gioco: un dinamismo che mancava da diversi anni e che servirà sia alla ripresa del mercato dei mutui che alla ripresa del mercato immobiliare. Oggigiorno si può addirittura parlare di minispread, ovvero sia di differenziali così piccoli da essere praticamente inesistenti. Il tutto con maggiori garanzie: infatti mentre gli spread al di sotto dell’1%  prima del 2008 si sono rivelati a lungo termini delle bolle speculative, oggi le manovre finanziarie tutelano gli istituti che erogano finanziamenti e anche la clientela, che riesce così ad accedere ad offerte molto interessanti ma con rischi quasi del tutto inesistenti.

I livelli di Euribor e Eurirs saranno quindi estremamente contenuti per tutto il 2015, ciò comporterà più erogazione di mutui da parte degli istituti di credito. Un fenomeno correlato, chiaramente, con la politica economica della BCE che prova a dare continui impulsi a tutto il settore creditizio. Sembrerebbe quindi andare tutto bene. Bisogna comunque specificare che non tutti gli istituti applicano questa politica del pricing differenziato.

Fondamentale quindi, prima di accendere un mutuo o di modificare un contratto già in essere, verificare l’offerta che si sta’ firmando: se la banca, infatti, adotta la cosiddetta politica del flat price, indipendentemente dal loan to value citato in precedenza, lo spread manterrà sempre lo stesso valore. Si tratta di un particolare rilevante, nel caso in cui, ad esempio, il cliente decida di surrogare. In questo caso gli spread sono più alti in confronto a quelli che vengono proposti in caso di loan to value inferiori ai 50 punti percentuali, più favorevoli per coloro che, invece, hanno ancora importi da restituire.

Pertanto, quasi paradossalmente, nella surroga hanno una marcia in più coloro che hanno piani di ammortamento maggiormente elevati. Parlando di spread e mutui il fattore liquidità ed il fattore governativo procedono allo stesso passo.  La recente Legge di Stabilità ha, infatti, rivisto tutte le opzioni di sospensione del pagamento della quota capitale sui finanziamenti in corso di ammortamento. L’Abi (Associazione Bancaria Italiana) e  le principali associazioni dei consumatori, hanno attuato il protocollo previsto dal legislatore, rendendo  esplicite le modalità di accesso ai prestiti sia per le famiglie che per Pmi: la sospensione potrà avere  una durata massima di dodici mesi e può essere richiesta soltanto dal soggetto intestatario entro e non oltre il 31 dicembre 2017.

E’ una manovra che banche e consumatori attendevano da tempo, in quanto, assieme alla continua diminuzione dello spread, potrebbe dare nuova linfa al miglioramento della redditività dei mutui, aprendo nuovi scenari rispetto all’utilizzo della liquidità presente all’interno del sistema bancario.

Sosterrebbe inoltre anche i mutuatari in difficoltà, alleggerendo decisamente la spesa connessa al pagamento della rata del mutuo.


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